• 4 grands projets cités (et commentés) dans l' Article Bannier Chateaudun Dunois, car situés dans ce quartier ou en lisière : ZAC Coligny, ZAC Sonis, ZAC des Groues, le Front Bati de l'av de Paris
• ... (à compléter pour les autres quartiers)

• ZAC Dessault ( 110ha sur le site Rivierre Cazalis), opération considérable      

• Hopital Nord,  opération de l'ordre du tiers du nouveau CHR...mais sa surface utile pourra doubler d'ici 2020 

La loi relative à la majoration de 30% des droits à construire a été promulguée le 21 mars 

Cette loi (n°2012-376) du 20 mars 2012 relative à la majoration de 30% des règles de constructibilité, devrait permettre, d'ici à 2016 (date de fin du dispositif temporaire) d'augmenter les surfaces constructibles, sauf délibération contraire des collectivités concernées.

Composé d'un article unique, ce texte a néanmoins fait l'objet de vifs débats au Sénat, ce qui a conduit l'Assemblée nationale à statuer en dernier ressort.

Concrètement, il devient possible de construire 130 logements sur un terrain où les documents d'urbanisme limitent aujourd'hui la constructibilité à 100 logements, mais aussi d'agrandir de 54 m2 un logement de 180 m2.

En cas d'agrandissement, les taxes foncières et d'habitations prenant en compte la surface construite se trouveront du coup, elles aussi majorées, car la loi ne prévoit aucun dispositif d'exonération temporaire à ce sujet, ce qui pourrait dissuader certains contribuables en cette période de crise.

Le dispositif est temporaire et ne s'applique qu'aux demandes de permis et aux déclarations de travail déposées avant le 1er janvier 2016, dès lors que la majoration leur est applicable.

Le droit antérieur :

L'article L123-1-11 du Code de l'urbanisme autorise, dans la limite de 20%, un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l'emprise au sol et au COS pour permettre l'agrandissement ou la construction de tous types de bâtiments à usage d'habitation.

La majoration ne peut excéder 20% pour chacune des règles concernées et ne peut conduire à la création d'une surface habitable supérieure de plus de 20% à la surface habitable existante.

Ce dispositif s'applique dans tout secteur délimité à l'intérieur des zones urbaines définies par un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu (la majoration n'est pas applicable dans les zones A, B et C des plans d'exposition au bruit, ni dans les zones de risque et de précaution d'un plan de prévention des risques naturels).

Pour que la majoration s'applique, il est nécessaire qu'une délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière de plan local d'urbanisme après mise à disposition du public du projet de dépassement et recueil de ses observations, soit adoptée.

Cette possibilité de dépassement de 20% n’a semble-t-il été décidée dans une trentaine de communes.

La réforme adoptée :

La loi majore les droits à construire résultant du gabarit, de la hauteur, de l'emprise au sol ou du coefficient d'occupation des sols (COS) de 30% dans les collectivités et groupements couverts par un document d'urbanisme.

Potentiellement, ce sont près de 17.000 communes et 80% de la population qui sont concernés par cette réforme.

La mesure s'applique pendant 3 ans (jusqu'en 2016), sur tout ou partie du territoire des collectivités concernées.

Les communes et groupements peuvent décider de ne pas appliquer la majoration et doivent préalablement consulter les habitants suivant une procédure simple dont les modalités d'organisation sont laissées à leur appréciation.

Rappelons que l'objectif de cette réforme est :

• d'augmenter l'offre de logements sans accroître la dépense publique,

• de densifier les constructions sur tout le territoire,

• de favoriser les économies d'échelle sur un terrain donné,

• de relancer le secteur de la construction de logements,

• de redynamiser la création d'emplois dans la filière du bâtiment.

La loi permet ainsi l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation. La majoration de 30% n'est pas applicable :

• dans les zones A, B et C des plans d'exposition au bruit, ni dans les secteurs sauvegardés ;

• s'il s'agit de modifier une servitude d'utilité publique ou de déroger aux dispositions des lois montagne et littoral ;

• si le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme a pris, avant le 21 mars 2012, une délibération fondée sur le sixième alinéa de l'article L123-1-11 (donc la disposition antérieure autorisant un dépassement de 20%)

Précisions sur le dispositif :

Ce texte crée une majoration de 30% des droits à construire pendant trois ans pour l’agrandissement et la construction de logements, et rend celle-ci obligatoire sauf délibération contraire de la collectivité locale compétente.

L’article unique du projet de loi, qui n’a pas d’effet dans les secteurs sauvegardés, stipule que : «toutes les communes ou EPCI compétents pour élaborer le plan local d’urbanisme devront, dans un délai de six mois suivant la promulgation de la loi, organiser une consultation du public sur un document présentant les conséquences de l’application de la majoration de 30%».

L'autorité compétente pour élaborer le plan local d'urbanisme devra mettre à la disposition du public une note d'information présentant les conséquences de l'application de la majoration de 30% sur le territoire de la ou des communes concernées.

Le public dispose d'un délai d'un mois pour formuler ses observations à compter de la mise à disposition de cette note.

A l'issue de la mise à disposition de la note d'information le président de l'établissement public ou le maire présentera la synthèse des observations du public à l'organe délibérant de l'établissement public ou au conseil municipal.

Cette synthèse sera tenue à disposition du public.

La majoration de 30% est applicable huit jours après la date de la séance au cours de laquelle la synthèse des observations du public a été présentée à l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale ou au conseil municipal et au plus tard à l'expiration d'un délai de neuf mois à compter de la promulgation de la loi (publiée le 21 mars), «sauf si l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale» décide, à l'issue de cette présentation, qu'elle ne s'applique pas sur tout ou partie du territoire de la ou des communes concernées ou s'il adopte la délibération contraire.

Selon les calculs du gouvernement, 40.000 logements supplémentaires pourraient ainsi voir le jour chaque année.

A noter que cette mesure soulève des objections y compris chez les professionnels, qui estiment que son effet risque d'être essentiellement une augmentation du prix des terrains et voient des limites d'application dans des zones déjà denses, liées aux problèmes de circulation et stationnement :

Illustré par la déclaration de responsables de l’Observatoire du logement en région Centre et du Syndicat des professionnels de l’aménagement et du lotissement sur la possibilité de dépasser les droits à construire : « Le centre d’Orléans est déjà saturé. Appliquer cette mesure poserait des problèmes d’encombrement, particulièrement de stationnement (la République du Centre du 3 février 2012)

Les rectangles de ce schéma représentent les 6 grands chantiers de la loi Grenelle II

Eléments ci-après sur Bâtiment et Urbanisme extraits d'article wikipedia sur Grenelle II : confère pour information complète

La loi « Grenelle II », ou loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnment^[1]est la loi française qui complète, applique et territorialise une loi votée l'année précédente, dite « Loi Grenelle I » (précédemment adoptée en octobre 2008 et validée le 11 février 2009^[) ;

Cette précédente loi Grenelle I déclinait en programme les engagements du « Grenelle de l'Environnement ». Elle est une loi programmatique

La loi « Grenelle II » décline à son tour la loi Grenelle I, par objectif, chantier, et secteur.

Elle comprend aussi une partie du projet initial du projet de Grenelle III (antérieurement prévu pour contenir les propositions concernant l'agriculture et la gouvernance abandonnée début 2008 au profit de mesures déjà intégrées au projet de loi de Finances 2009 et au profit d'une intégration partielle dans la fin du texte du projet de loi Grenelle II).

Elle a été la première loi à « expérimenter » la « réforme constitutionnelle de modernisation des institutions de la V^e République » du 23 juillet 2008, qui fait que le projet de loi proposé par le gouvernement en janvier 2009 a d'abord été examiné par la Commission de l'Économie, du Développement Durable et de l'Aménagement du Territoire qui l'a amendé avant sa présentation en séance plénière du Sénat du 15 septembre 2009, ceci après la loi de finances pour 2009.

Elle décline plus concrètement les orientations de la loi « Grenelle I » adoptées en juillet 2009, en de nombreuses mesures techniques, qui concernent les domaines (ou secteurs) suivants :

• Bâtiment et Urbanisme ;
• Transport ;
• Énergie-climat ;
• Biodiversité/Trame verte et bleue ;
• Santé-environnement ;
• Gouvernance.

Le premier examen du projet de loi Grenelle II au Sénat s'est clos (après divers retraits, ajouts et modifications) le jeudi 8 octobre 2009, avec un vote par 177 voix contre 135 ; La majorité UMP et l'Union centriste ont voté pour. L'opposition PS-PCF a voté contre au motif de reculs surtout par rapport aux engagements du Grenelle 1, et le Rassemblement démocratique et social européen (RDSE) ainsi que les Verts se sont abstenus, en raison de la « timidité » des mesures retenues par rapport aux engagements initiaux et aux demandes du Grenelle de l'environnement de 2007.

La loi vise un bâti moins énergivore et une diminution de la précarité énergétique (redéfinie par la loi).

Le Diagnostic de performance énergétique, qui peut être fait par un agent de la collectivité pour les bâtiments publics est (sans être opposable au vendeur) ajouté au contrat de location (sauf bail rural ou saisonnier) ; il sera transmis à l'Ademe et mentionné dans les annonces immobilières (dès 2011). Il devra calculer les émissions de gaz à effet de serre (à partir de 2013). Il sera obligatoire à partir de 2017 pour les bâtiments à chauffage ou climatisation collectifs (sauf copropriété dont le permis de construire est antérieur à juin 2001) (Décret en attente). Un état des risques naturels et technologiques (ou risque de pollution du sol) sera joint aux baux commerciaux. Les contrôles de la règlementation thermique seront renforcés.

Bâtiment neuf :

• Performances énergétiques et environnementales à mesurer (concernant la production de Gaz à effet de serre (GES) et de déchets, et les consommations d'énergie et d'eau...) et - dans certains cas - à publier (décret en attente) ;
• émission de GES limitée à partir de 2020 (décret en attente) ;
• Attestation d'étude sur l'approvisionnement en ENR et sur la prise en compte de la règlementation thermique lors du permis de construire (décret en attente)

Existant et réhabilitation :

• Performances énergétiques et environnementales à mesurer (concernant énergie, émissions de GES, production de déchets, consommation d'eau...) ;
• rénovation thermique obligatoire des bâtiments tertiaires avant 2020 (et bail vert pour les commerces ou bureaux de plus de 2 000 m2 et baux conclus à partir de 2012 ;
• Attestation de prise en compte de la réglementation thermique et acoustique ;
• Information obligatoire de l'acheteur ou locataire d'un risque de pollution du sol, s'il est connu de l'État (Art 188) ;
• Pour les résidences principales situées autour de sites SEVESO seuil haut, la loi augmente les aides aux travaux de renforcement du bâti (crédit d'impôt à 40 % du montant de ces travaux, contre 15 % auparavant, avec un plafond de 30 000 euros) ;
• Certains bâtiments importants, avant démolition ou réhabilitation lourde, devront faire l'objet d'un diagnostic relatif à la gestion des déchets issus de la démolition ou réhabilitation (des décrets en Conseil d'État préciseront le type de bâtiments concernés et la nature du diagnostic à produire);

La loi cherche à verdir^[11], simplifier ou mettre en cohérence les outils d'urbanisme en groupant les schémas de cohérence territoriale, les plans locaux d’urbanisme et les cartes communales (art 14^[12],). La loi fixe des objectifs environnementaux à introduire dans les SCOT, PLU et cartes communales, qui doivent intégrer les enjeux d'effet de serre, de maîtrise de l'énergie, de production énergétique propre et sûre à partir de sources renouvelables, de qualité de l'air, de l'eau et des sols, de restauration et protection de la biodiversité (via notamment la restauration d'espaces naturels, forestiers et des continuités écologiques, avec une répartition «géographiquement équilibrée» et économe en espace de l'emploi, l'habitat, du commerce et des services et du rural et de l'urbain. La loi autorise le gouvernement par voie d'ordonnance à rénover le code de l'urbanisme, et notamment à « clarifier les dispositions relatives aux établissements publics fonciers et d'aménagement et mieux distinguer le cadre juridique qui leur est applicable, en précisant leurs compétences et missions et en rénovant leur mode de gouvernance »^[13];

Plusieurs articles^[14]renforcent la règlementation de la publicité extérieure (publicité, enseignes et préenseignes) ou l'interdisent dans un certain nombre de lieux et conditions. La publicité lumineuse et soumise à des conditions « d'économies d'énergie et de prévention des nuisances lumineuses »^[15]. Les pouvoirs du maire sont renforcés, s'il y a un règlement local de publicité, sinon la police de la publicité est faite par le Préfet.

Modifications : Face à la charge de travail des collectivités, le 17 novembre 2010, le Sénat a voté à l'unanimité le report à juillet 2013 (au lieu de janvier 2013) de la date avant laquelle les collectivités locales devront avoir mis en conformité de leurs documents d'urbanisme (PLU et SCOT) avec le Grenelle de l'environnement. L'assemblée nationale doit confirmer ce report^[16].

La mise en conformité des SCOT et PLU par rapport à la loi Grenelle II, suite à une nouvelle disposition législative introduite en 2011^[17](pour le domaine de l'urbanisme) rétablit la faculté de dépasser de 20 % les limites de gabarit et de densité d’occupation des sols dans des zones protégées, pour des constructions remplissant certains critères de performance énergétique ou comportant des équipements de production d'énergie renouvelable. Un nouvel article 20 accroit la période transitoire dont bénéficient les communes et établissements publics de coopération intercommunale(EPCI) pour mettre en conformité leurs SCOT et PLU avec les règles du Grenelle 2 (demande faites par certains députés en séance publique le 20 décembre 2010). Les SCOT et PLU approuvés avant le 12 janvier 2011 auront jusqu'au 1er janvier 2016 pour intégrer les dispositions du Grenelle 2. Les documents d’urbanisme en cours d’élaboration ou de révision approuvés avant le 1er juillet 2013, dont le projet de schéma ou de plan aura été arrêté avant le 1er juillet 2012, pourront opter pour l’application des dispositions antérieures. Ils auront ensuite jusqu’au 1er janvier 2016 pour intégrer les dispositions du Grenelle 2.

Impact du Genelle II sur les documents d'Urbanisme

Eléments ci-après extraits d'un article de la Gazette des Maires de France : confère pour article complet

La loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement dite Loi GRENELLE II concrétise les objectifs de la loi du 3 aout 2009 dite Grenelle I. Ces objectifs étaient, pour l'essentiel, de lutter contre le réchauffement climatique, maintenir la biodiversité, prévenir les risques pour l'environnement et la santé.
La densification urbaine est une notion centrale du volet d'urbanisme de la loi Grenelle II qui fait l'objet d'une approche renouvelée.

Le SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale) devient un document plus précis quant à la maîtrise de la consommation d'espaces et surtout plus prescriptif en posant des règles de densification auxquelles le règlement d'urbanisme doit se conformer.
Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) se voit conférer de nouveauxinstruments permettant de maîtriser la densification
Dans ces deux documents, la règle de densité fait l'objet d'une nouvelle approche avec la notion de densité minimale.

1) Nouveaux objectifs des SCOT :

Pour résumer le SCOT était jusqu'alors un document d'orientation qui fixait les objectifs des politiques publiques concernant l'habitat, les transports, le développement économique et déterminant les grands équilibres à respecter entre les espaces urbains, naturels et agricoles,tandis que le PLU était un document essentiellement réglementaire - qui devait être compatible aux orientations définies par le SCOT - prévoyant la norme d'urbanisme opposable aux autorisations d'urbanisme à l'échelle communale.

Si le SCOT pouvait contenir certaines normes prescriptives concernant la consommation d'espaces (en définissait les conditions d'urbanisation prioritaire dans les secteurs desservis par les transports collectifs et conditionnant l'ouverture à l'urbanisation, à la création de transports collectifs, à l'équipement des terrains ou à leur emplacement en secteur urbanisé), il demeurait dans son principe et son esprit un document d'orientations générales dont les collectivités faisaient souvent une application minimale en prévoyant des principes généraux d'aménagement peu contraignant pour les Communes. C'est cet aspect là qui été profondément modifié par la loi Grenelle II.

Les SCOT doivent désormais être précis et fixer des objectifs chiffrés de réduction de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers et préciser les mesures qui permettront d'atteindre ces objectifs : le rapport de présentation doit présenter « une analyse de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant l'approbation du schéma » (L.122-1-2). Le document d'orientation et d'objectif doit « arrêter les objectifs chiffrés de consommation économe d'espace et de lutte contre l'étalement urbain » (L.122-1-5). Plus de déclaration d'intentions imprécises et vaines, le législateur a entendu « responsabiliser » les auteurs des SCOT et donner à ces documents une valeur prescriptive s'imposant aux PLU dans un rapport plus contraignant de conformité.
Les résultats de l'application du schéma, notamment en matière « de maîtrise de la consommation d'espace »,devront être analysés tous les six ans (L. 122-14).
Ces objectifs chiffrés peuvent « être ventilés par secteurs géographiques » (art. L.122-1-5 du Code de l'urbanisme).

Les nouveaux instruments du SCOT pour atteindre ces objectifs :

Pour atteindre ces objectifs, la loi a donné au SCOT la possibilité d'imposer directement au PLU des règles et objectifs de consommation d'espaces :

Ouverture à l'urbanisation : Les SCOT pourront déterminer des secteurs dans lesquels les ouvertures à l'urbanisation seront subordonnées à la desserte par les transports collectifs (L.122-1-5 III)

Les SCOT pourront subordonner toute urbanisation d'un secteur nouveau à :

· à l'utilisation de terrains situés en zone urbanisée et desservie par les réseaux d'électricité, d'eau ou d'assainissement(L.122-1-5 III & IV)

· à la réalisation, préalable d'une étude sur les possibilités de densification des zones déjà urbanisées et sur les incidences du projet sur l'environnement (L.122-1-5 IV)

· au respect de performances énergétiques et environnementales renforcées ou obligation pour les constructions de respecter des critères de qualité renforcée en matière d'infrastructures et réseaux de communication électronique (L.122-1-5 V).

Normes relatives à la densité d'occupation:

Le SCOT peut fixer des planchers de densité en dessous desquels les PLU ne pourront pas descendre dans des secteurs définis, selon 3 critères (L.122-1-5 VIII) :

· La desserte par les transports publics ;

· La présence d'équipements collectifs;

· La nécessité de protection environnementale et agricole.

Dans les secteurs ainsi définis dans lesquels les règles des plans locaux d'urbanisme seraient contraires aux normes minimales de hauteur, d'emprise au sol et d'occupation des sols fixées par le document d'orientation et d'objectifs, le PLU deviendrait inopposable passé un délai de vingt-quatre mois à compter de la publication du schéma, de sa révision ou de sa modificatio :
Passé ce délai, le permis de construire, d'aménager ou de démolir ne peut être refusé et les projets faisant l'objet d'une déclaration préalable ne peuvent faire l'objet d'une opposition sur le fondement d'une règle contraire aux normes minimales fixées par le schéma de cohérence territoriale ou le schéma de secteur.
L'innovation est remarquable puisqu'il est institué, lorsque les règles de planchers de densité n'ont pas été prises en compte dans le PLU dans un délai de 24 mois, un mécanisme d'opposabilité directe du SCOT aux autorisations d'urbanisme. Passé ce délai, une autorisation d'urbanisme ne pourra plus être octroyée ou refusée sur le fondement de dispositions du règlement local relatives à la densité d'occupation contraires aux dispositions du SCOT.

Le SCOT peut par ailleurs, sous réserve d'une justification particulière, définir des secteurs, situés à proximité des transports collectifs existants ou programmés, dans lesquels les plans locaux d'urbanisme doivent imposer une densité minimale de construction (L.122-1-5 IX)

Là encore, on constate une modification profonde de l'approche de la réglementation d'urbanisme pour contrôler la densification. Il ne s'agit plus seulement de poser des règles de densification à ne pas dépasser mais bien d'imposer une densité minimale. Autrement dit, sur les secteurs définis, le constructeur sera obligé de construire au minimum la densité imposée par le SCOT (et retranscrite, normalement, dans le PLU).

Il y a donc une véritable inversion de l'esprit de la norme qui prévalait jusqu'alors. On passe d'une norme contrôlant le dépassement de densité à une norme imposant une certaine densité.

2) Changements au niveau du PLU:

La loi Grenelle II apporte de nombreuses modifications au régime des PLU concernant la densification et la consommation d'espaces.

Les nouveaux objectifs :

La loi Grenelle modifie les termes de l'article L.121-1 du Code de l'urbanisme fixant les objectifs que doivent poursuivre les documents d'urbanisme (auquel renvoi l'article L.123-1 pour ce qui concerne les PLU).

La nouvelle rédaction place le « respect des objectifs du développement durable » en arrière plan de la planification urbaine.

Et le contrôle de la consommation d'espaces et de la densification est réintégré dans le principe d'équilibre :

" Les schémas de cohérence territoriale, les plans locaux d'urbanisme et les cartes communales déterminent les conditions permettant d'assurer, dans le respect des objectifs du développement durable", l'équilibre entre :
a) Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux, la mise en valeur des entrées de ville et le développement rural
b) L'utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières, et la protection des sites, des milieux et paysages naturels ».

On remarque également que la portée des principes énoncés par l'article L.121-1 est renforcée puisqu'il est énoncé au début de l'article L.123-1 que : « Le plan local d'urbanisme respecte les principes énoncés aux articles L. 110 et L. 121-1 ».

Il ne s'agit donc plus « d'atteindre » ces objectifs, comme dans l'ancienne formulation dudit article, mais de les respecter. Cette modification n'est pas anodine.

Les nouveaux objectifs de contrôle de la consommation d'espaces sont intégrés dans les documents le composant :

Le document de présentation doit présenter entre autres «une analyse de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers »et « justifier des objectifs compris dans le projet d'aménagement et de développement durables au regard des objectifs de consommation de l'espace fixés, le cas échéant, par le schéma de cohérence territoriale et au regard des dynamiques économiques et démographiques » (L.123-1-2).

Les orientations d'aménagement et de programmation (qui remplacent les orientations d'aménagement et qui deviennent obligatoires) peuvent comporter « un échéancier prévisionnel de l'ouverture à l'urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements correspondants »(L.123-1-4).
Dans le PLU, le PADD (Plan d’Aménagement et de Développement Durable) devra comporter la fixation des « objectifs de modération de la consommation de l'espace » (L.123-1-3).

Les nouveaux instruments du PLU pour atteindre ces objectifs :

La loi donne au PLU la possibilité d'atteindre les objectifs qui lui sont assignés par la loi (réduction de la consommation des espaces naturels, densification de l'espace bâti et amélioration des performances énergétiques et environnementales) en lui conférant de nouvelles habilitations, dont la possibilité, comme le SCOT, de prévoir des densités minimales dans certains secteurs.

· « Lorsque les conditions de desserte par les transports publics réguliers le permettent, le règlement peut fixer un nombre maximald'aires de stationnement à réaliser lors de la construction de bâtiments destinés à un usage autre que l'habitation »(L.123-1-12).

· Le règlement peut également « imposer une densité minimale de construction » dans les secteurs situés à proximité des transports collectifs existants ou programmés qu'il délimite » (art. L.123-1-5 13° bis)

· "Dans les zones urbaines ou à urbaniser, un dépassement des règles relatives au gabarit et à la densité d'occupation des sols résultant du plan local d'urbanisme ou du document d'urbanisme en tenant lieu peut être autorisé, par décision du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, dans la limite de 30 % et dans le respect des autres règles établies par le document, pour les constructions satisfaisant à des critères de performance énergétique élevée ou alimentées à partir d'équipements performants de production d'énergie renouvelable ou de récupération".(L.128-1).